전세 사기 방지(등기부 등본 확인)

최근 수원 전세 사기 사건, 전세사기로 많은 위험이 발생하고 있어 전세 제도와 등기부등본에 대해 알아보자

전세 제도는 우리나라에만 있는 독특한 제도

의식주 라고 하는 삶의 기본에서 주를 담당하는 거주공간인 집에서 살기위해서는 1) 집을 산다 , 2)집을 빌린다 3) 집을 뺏…. 1),2)번의 방법이 있다.

자가점유비율

“2021년 기준 우리나라 가구의 자가점유비율은 전국기준 57.3%이다.

자가점유비율 : 일반가구중 자신이 소유한 주택에서 자신이 살고 있는 주택의 비율
전세 : 일정액의 현금 또는 기타 방법으로 전세금을 내고 계약기간 사용하는 경우로 월세를 내지 않는 경우”

자료 출처: 통계청 인구주택총조사

2020년 기준으로 생각해보면 우리나라 10가구 중에 최소 4가구 이상은 집을 빌려서 거주를 하고 있다.
집을 빌리는 방법은 전세 혹은 월세가 있고 최근 금리인상으로 반전세라고 하는  전세와 월세가 혼합된 방법도 많이 생기고 있다.

최근 문제가 되고 있는 전세 제도는 우리나라에서 자리잡은 독특한 임대차 형태라고 한다. 전세 제도는 집을 빌리는 사람 입장에서 무이자로 집주인에게 목돈을 예탁하고 거주를 하는 사금융 형태라 할 수 있다.

1970년대 도시화로 인해 집의 공급보다 수요가 많아지고 있었고, 당시 제도권 금융 자본은 경제 발전을 해야하는 산업쪽으로 쏠려있던 상황이라 현재처럼 개인들이 쉽게 제도권 금융 자본을 빌릴 수 없어 사금융인 전세 제도가 발달 했다.

전세 제도는 집값 상승을 기대하는 임대인과(갭투자) 높은 이자 비용이 부담되고 목돈을 모으려 하는 임차인,
서로의 이해가 맞아 발달된 제도라 볼 수 있다.

전세가 문제가 되는 이유(전세 사기 발생)

전세가 문제가 되는 이유는 임대인이 전세금을 받아 따로 통장에 넣어뒀다 그대로 돌려주면 되겠지만 대부분은 새로운 세입자를 구해서 그돈을 다시 이전 세입자에게 내주는 경우가 많아서, 그 톱니바퀴에 문제가 생기면 사고가 터지는 경우가 생긴다.

그나마 이경우 정상적인 상황이라면 시일이 지나 새로운 임차인이 생겨 보증금을 받지만, 임대인 이나 그 부동산 자체에 문제가 생기면 보증금을 못돌려 받는 전세 사고가 생긴다.

대표적으로 최초 보증금이 주변 전세 시세나 집의 매매가 보다 높게 형성 된 경우나, 전세 보증금 보다 선순위에
담보가 잡혀져 있는 경우 문제가 생긴다.

최근 문제가 발생했던 수원 전세 사기 같은 경우, 다세대 주택(빌라)에 공동담보가 몇개 호실별로 묶여 있고(실제
채권보다 축소 되어 보여짐) 그 담보에 문제가 생겨 보증금을 돌려 받지 못하는 피해 사건으로 알고 있다.

다른 사례로는 다가구주택에서(주인이 1명) 선순위보증금을 확인 시켜주지 않거나, 이를 기만해 보증금을 편취한 사건들도 있다.

이를 예방 하기 위한 최소한의 확인 방법은 등기부등본을 확인 하는 것이다.(이 또한 최소한의 장치이지 마음먹고 사기를 치려하면 당할 수 밖에 없는 나쁜 범죄이다)

등기부등본 확인 방법

등기부등본은 등기소에서 확인할 수 있고, 인터넷 등기소에서도 간단히 확인이 가능하다.
http://www.iros.go.kr

등기부등본 예시

등기부등본 예시

등기부등본은
1) 표제부
표제부는 부동산의 소재지(주소), 그 내용을 표시하며, 집합건물(아파트)일 경우 구조와 대지 지분을 표기한다.
쉽게 말하면 해당 부동산이 무엇인지를 설명해준다.

2) 갑구
소유권에 관한 사항을 기재한다.
소유권에 대해 변동이 생기는 경우나(매매, 이전)
부동산에 대한 압류, 경매개시 등을 표기한다.

3) 을구
소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재한다.
을구에 금융권에서 근저당의 채무금액을 표기하고, 순위번호에 따른 권리에 우선순위가 정해진다.

예를들어 전세로 살고 있는집에 근저당권 채권최고액이 3억이고, 근저당권 설정 순위 뒤에 전세로 2억이 보증금을 내고 계약을 했다라고 가정했을 때 집에 문제가 생겨, 경매를 당한 다면 나보다 앞순위인 3억에 대한 채권을 정리 후 나의전세 보증금을 받을 수 있다.

경매를 당해도 5억 이상의 가치를 받는 다면 문제가 없겠지만 그 이하면 문제가 생기는 것이다.

한가지 특이한 점은 이렇게 꼼꼼하게 등기부등본을 살펴 봐도 대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않아 등기부등본 자체에 문제가 생겨도 나라에서는 책임을 지지 않는다.

그럼에도 부동산 전세 거래 시 가장 중요하게 봐야 할 것은 등기부등본이며, 계약 후에는 확정일자 및 전입신고, 전세보증보험 통해 소중한 보증금을 지켜야 할 것이다.

돌다리도 두드려 보고, 사기꾼들에 대한 엄벌이 꼭 필요하다. 전세 사기 방지에 대해서 마무리를 하겠다.